‘Het is altijd zoeken naar financiering’

Het ziekenhuiscomplex aan de Groene Hilledijk in Rotterdam-Zuid kwam in 2011 leeg te staan. “Verschillende partijen hadden al geprobeerd om iets te ontwikkelen op deze plek”, legt Pijnenborg uit. “De vorige eigenaar wilde het complex slopen. Het zat vol asbest, niet echt iets waar de markt warm voor loopt.” Uiteindelijk kwam de gemeente Rotterdam via Stadsherstel Rotterdam bij BOEi uit, een non-profitorganisatie gericht op restauratie en herbestemming van cultureel erfgoed. “Samen met de gemeente – die flink heeft meegewerkt om het plan mogelijk te maken – hebben we een plan gemaakt. In het complex moeten grondgebonden woningen, appartementen (een gezamenlijke ontwikkeling van BOEi en Impact), kleinschalige bedrijfsruimten en het eerste gymnasium van Rotterdam Zuid komen.”

Herbestemmen

Dat Rotterdam de Amersfoortse erfgoedorganisatie contacteerde is niet zo vreemd. BOEi bestaat inmiddels 25 jaar en werkt aan toonaangevende projecten als de ENKA-fabriek in Ede, de Dru-fabriek in Ulft, de Blokhuispoortgevangenis in Leeuwarden en de Centrale Markthal in Amsterdam. Inmiddels zijn er zo’n 100 gebouwen in eigendom en zo’n 20 in ontwikkeling: van fabrieken tot watertorens, van boerderijen tot kerken, kloosters, gevangenissen, schoorstenen en gevangenissen.

Elk project is een financiële uitdaging

Het financiële plaatje is misschien wel de grootste uitdaging bij de projecten van BOEi, zegt Pijnenborg. “Investeerders en beleggers willen bepaalde rendementen, daar komen wij met onze projecten bijna nooit aan. Dus zoeken we naar liefhebbers, mensen en organisaties die een iets lager rendement voor lief nemen. Of partijen die een maatschappelijk rendement ook belangrijk vinden.” Het is een flinke puzzel. “Onze projecten zijn nét haalbaar met de juiste financieringsmix. Vaak is dat een stukje bancaire financiering, eigen vermogen en subsidie. En in dit geval SOFIE.”

Financiering van de voorfase

SOFIE financiert de voorfase van de restauratie en herbestemming tot bedrijfsruimten en school van het voormalige poortgebouw van het voormalige poortgebouw van Zuiderziekenhuis, een project dat rond de 13 miljoen euro kost. Dankzij de financiering kan het project van start, nog voordat er een Omgevingsvergunning voor herbestemming is afgegeven. Het gaat om een kortlopende, zakelijke lening tijdens de renovatie van het casco. “Financiering van dit project was lastig. Het is omvangrijk en we hebben nog niet de zekerheid van een vergunning. Banken zijn risicomijdend, dus huiverig om een project als dit in z’n geheel te financieren.” Terwijl geld juist in de voorfase hard nodig is. “De voorbereidingskosten lopen snel op. Je bent zo een miljoen verder.”

Het eerste gymnasium ‘op Zuid’

De restauratie van het voormalige Zuiderziekenhuis is inmiddels in volle gang. Het complex bestaat uit het poortgebouw, het hoofdgebouw (Carré) en vier vleugels. Ook is er nog een schoorsteen aanwezig. Daarvoor zoekt BOEi nog subsidie. De aannemer is gestart met het opknappen van het poortgebouw, dat straks het Zuider Gymnasium huisvest. Daarmee wordt de school het eerste gymnasium ‘op Zuid’. “Dat was een wens van de gemeente en hielp om het project rond te krijgen.” Medio 2020 komen de appartementen in het hoofdgebouw (een gezamenlijk project van BOEi en Impact Vastgoed) en in de voormalige paviljoens in de verkoop.

Het hele gebied profiteert

Dankzij de renovatie en herbestemming van het Zuiderziekenhuis verbetert het vestigingsklimaat in Rotterdam-Zuid, vertelt SOFIE-fondsmanager Nico van Est. “Het hele gebied kan hiervan profiteren. Een deel wordt ingericht voor kleinschalige ondernemingen. Een prachtige combinatie met het hoogste niveau van middelbaar onderwijs. Het grootste deel van het gebouw wordt ingericht voor een gymnasium. Je hoeft straks niet meer helemaal naar de andere kant van de stad om naar een passende school te gaan.” Zonder financiering van SOFIE was het project niet mogelijk geweest. “Voor banken is dit project in de voorfase net wat te risicovol. De vergunning liet lang op zich wachten en je weet bij dit soort panden niet wat je allemaal nog tegenkomt. Juist op zulke momenten, als er sprake is van marktfalen, kan SOFIE helpen.” 

Rente en aflossing wordt opnieuw ingezet

Van Est verwacht dat de lening later dit jaar in z’n geheel terugbetaald is. “De betaalde rente en aflossing stromen terug in het fonds. We kunnen het geld opnieuw inzetten. De gedachte is nu om in de directe omgeving van het ziekenhuis te investeren, bijvoorbeeld in de verbetering van woningen.”

Meer informatie over het Zuiderziekenhuis project